Seit diesem Jahr entfällt auf Öl- und Gasheizungen eine CO2-Steuer. 25 Euro erhebt der Staat im Rahmen des Klimaplans auf die Tonne CO2-Emissionen. In Mehrfamilienhäusern kann das teuer werden. Zur Umlagefähigkeit der Mehrkosten hat sich die Bundesregierung bislang nicht festgelegt. Viele Vermieter mit öl- und gasbetriebenen Heizanlagen danken daher über Modernisierungen nach. Alternative Systeme wie Wärmepumpen werden im Zuge der Energiewende bezuschusst. Wer sich für den Einbau entscheidet, muss bei der sachgemäßen Abrechnung der Heizkosten künftig einige Dinge beachten.
Wieso Vermieter weiterhin verbrauchsabhängig abrechnen sollten
Seit Jahren ruft der Staat im Kampf gegen den Klimawandel zum schonenden Umgang mit Energie auf. Vermieter nehmen bei der Realisierung des Klimaplans eine Sonderposition ein, insbesondere im Hinblick auf Themen wie die energetische Sanierung. Auch die seit diesem Jahr fällige CO2-Steuer soll Immobilieneigentümer zum Klimaschutz motivieren. Der Umstieg auf Wärmepumpen rechnet sich nicht nur angesichts der aktuell 35-45-prozentigen Förderung. Besonders in Kombination mit einer Photovoltaik-Anlage gelten die Heizsysteme als eine wirtschaftliche Heizmöglichkeit. Allerdings ist der Umstieg ist mit einigen Besonderheiten bei der Betriebskostenabrechnung verbunden. Bisher galten hinsichtlich der Heizkosten in Mehrfamilienhäusern verbrauchsabhängige Sätze. Auch bei Wärmepumpen ist diese Abrechnungsweise empfehlenswert. Verbraucher könne so zu einem sparsamen Umgang mit Energie motiviert werden. Von richtigem Lüften im Winter bis hin zum reduzierten Heißwasserverbrauch.
Wie wird der Verbrauch gemessen?
Laut der Heizkostenverordnung dürfen Vermieter nur wirklich entstandene Heizkosten auf Verbraucher umlegen. Daher muss bei Wärmepumpen der Energieverbrauch pro Partei separat und nachweisbar ermittelt werden. Um einzelnen Parteien gezielt Kosten zuweisen zu können, sind separate Messungen erforderlich. Im Falle einer bivalenten Betriebsweise erfassen Immobilieneigentümer außerdem den Brennstoffverbrauch für Zusatzheizsysteme und errechnen so die Gesamtheizkosten. Jene werden in die Bereiche Warmwasser und Heizung untergliedert. Die verbrauchsabhängige Messung des Warmwassers basiert auf Wärmezählern, die den Energieanteil der Warmwasserbereitung bestimmt. Für die Raumheizung werden idealerweise jeweils separate Wärmezähler genutzt.
Was Vermieter über den thermischen Energieeintrag wissen müssen
Zur sachgemäßen Heizkostenabrechnung müssen Vermieter den Energieeintrag der Wärmepumpe ins Heizsystem kennen. Bei unvollständiger Ausstattung mit Wärmezählern ist diese Information sogar zwingend erforderlich. Abhängig von der Art der Pumpe entsteht in der Heizanlage unter Nutzung der Umweltenergie ein Vielfaches einer Kilowattstunde Antriebsenergie. Auswertungen zur Summe aller im Gebäude installierter Wärmezähler müssen sich auf dieser Basis plausibel erklären lassen. Haben Vermieter bei der Installation der Wärmepumpe Zuschüsse der BAFA genutzt, wird das System andernfalls nicht anerkannt. Ein Nachweis über die Eichung eingesetzter Wärmezähler muss nicht immer erbracht werden. Meist erkennt die BAFA auch Wärmepumpen von Herstellern an, die mit Anzeigen zur Energiebilanz ausgestattet sind. Fehlen Messergebnisse aus dem tatsächlichen Anlagenbetrieb, berechnen Vermieter den Energieeintrag der Wärmepumpe über die Gesamtjahresarbeitszahl. Jene ist den Planungsunterlagen oder der Erklärung von Fachunternehmen zu entnehmen.
Vorsicht bei Systemen mit Anzeigen! Sie bieten Vermietern weniger Kontrollmöglichkeiten und lassen sich im Zweifelsfall nicht einfach austauschen.
Braucht man für Wärmepumpen spezielle Wärmezähler?
Wo Wärmepumpen verbaut werden, installieren Vermieter am besten geeichte externe Wärmezähler, die auf die jeweilige Pumpe abgestimmt sind. Zur sachgemäßen Installation wird idealerweise ein professionelles Abrechnungs- und Messkonzept für das jeweilige Gebäude erstellt. Insbesondere bei Pumpen in kombiniertem Kühl- und Heizbetrieb sind Verallgemeinerungen irreführend.
